31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT分別在深交所和上交所上市。業內專家認為，保障性租賃住房是我國住房保障體系的重要組成部分，面臨著前期投入大、投資回收周期長等問題。首批三只保障性租賃住房REITs的正式上市，預示著基礎設施REITs成為解決保障性租賃住房資金瓶頸的重要工具之一，未來發展空間巨大。

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公募REITs成為盤活保障性租賃住房存量資產的重要途徑

三只保障性租賃住房REITs上市后，上市的基礎設施REITs數量達到17只，發行規模合計579億元，較去年6月21日首批基礎設施REITs上市時增加了265億元。

清華大學PPP研究中心主任楊永恒認為，三只保障性租賃住房REITs的成功上市，意味著REITs底層資產進一步拓展，市場規模進一步擴大。“并且，形成了保障性租賃住房行業‘投-融-建-管-退’的閉環投融資機制，有利于增強社會資本的投資積極性。”楊永恒說。

各地建設保障性住房，亟需長期、大額、低成本的資金支持。“深圳市提出，在‘十四五’期間將建設籌集各類保障性住房54萬套。保障性租賃住房REITs有利于盤活存量資產，擴大有效投資，更好地支持保障性租賃住房建設。”深圳市發展改革委主任郭子平說。

國家發展改革委投資司副司長韓志峰認為，做好保障性租賃住房發行基礎設施REITs的工作，有利于盤活保障性租賃住房存量資產，形成投資良性循環，促進新的保障性租賃住房建設；有利于降低租賃住房企業負債率，增強原始權益人的再投資和風險防范能力；有利于通過公開市場的監督，提升租賃住房企業服務水平；特別是有利于貫徹落實“房住不炒”要求，解決好新市民、青年人等群體的住房困難問題，構建住房建設和保障的新格局。

各地政府積極推進項目進展

三只保障性租賃住房REITs的成功上市，與各級政府的大力支持密不可分。深圳市人才安居集團有限公司總經理唐紹杰介紹，該項目從啟動到發行經歷了項目儲備、項目申報、項目受理、項目發售等環節，大致經過了一年時間。深圳市發展改革、國資、規劃和自然資源、住建、稅務、證監、深交所等部門召開10余次專題會議，高效解決了申報發行過程中涉及的資產轉讓、資產認定等問題。

廈門市發展改革委投融資處負責人介紹，廈門市發展改革委作為REITs工作專班牽頭部門，對于中金廈門安居REIT項目的申報，按周進行調度，推動解決了申報過程中的堵點和難點問題。

“該項目從廈門市發改委申報，到上海證券交易所審核，前后歷時僅半年左右，政府部門給予了全力支持。”廈門安居集團有限公司副總經理陳勇說。

北京市發展改革委投資處處長李曉濤表示，他們與國家發展改革委投資司、市保障房中心建立了專項工作組，多次組織北京保障房中心向國家發展改革委匯報溝通項目情況，形成“有進度即反饋、有問題即溝通”的常態化工作機制。

基礎設施REITs市場活力進一步迸發

發售階段，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT的網下詢價認購倍數分別約為133、108、113倍，投資者認購熱情高漲，體現了市場的認可。

原始權益人對于三只REITs也較為樂觀。“以發行價計算，華夏北京保障房REIT預計2022年9月至12月和2023年的現金流分派率約為3.95%。同時，底層資產具有回報適中、現金流穩定的特點，因此我們對產品未來的表現較有信心。”北京保障房中心有限公司總會計師張曉麗說。

住房城鄉建設部數據顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套間，預計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。這也意味著保障性租賃住房REITs有著豐富的底層資產和市場需求。

“三單項目發行后，基礎設施REITs的市場規模進一步增長，資產類型進一步豐富，市場活力進一步迸發。”韓志峰說，“如今社會各方參與基礎設施REITs的積極性顯著提升，儲備項目數量迅速增加。目前，國家發展改革委已正式推薦20余個項目，還有近20個較成熟項目正在加快推進，處于培育期的項目超過80個。”

關鍵詞： 基礎設施 存量資產 成功上市 市場規模 障性住房