如果沒有新政的出現，購房者可能想象不到，開發商為了“勸退”買家能夠想出多少花招。

兩個多月前，杭州開發商們為了不成為新政后的“出頭鳥”，紛紛開啟“勸退”模式。他們擬定了“自殺式”勸退模板，向那些有意購房的買家們細數自家項目缺陷，苦口婆心勸告買家“理性購房”。有置業顧問直言，那是他從業以來“最慌張的時刻”。

最近，上海樓市也出現了類似景象。但不同之處在于，上海樓盤的置業顧問并未因嚴苛的新政而感到慌張，他們很快就發現新政可以成為篩選客戶的借口。于是，“傲嬌版”勸退模板誕生。

現在上海許多樓盤接連開啟“套路”模式，權衡買家匹配度的標準只有一個：首付比例。為了篩掉那些首付比例低、積分分數低的買家，開發商們竭力營造樓盤火熱、房源緊張、搖號困難的氛圍，勸阻非目標買家參與認籌，甚至在買家認籌態度堅決的情況下，置業顧問索性“失聯”。

如此一來，上海樓市迅速“降溫”，觸發新搖號制度的樓盤屈指可數。不過，在冷卻的樓市表象之下，暗流仍在涌動。

70分高分仍被勸退

新政出臺后，買到心儀房源的概率與積分掛上了鉤。上海購房積分主要由60分基礎分加上年限分組成，其中基礎分包括購房人家庭情況、戶口所在地、房產情況、5年內在滬購房情況等，年限分則是認購人社保繳納年限和樓盤社保系數相乘所得。

多個平臺大數據顯示，購房積分為50-60分之間的買家人數最多，若購房分數達到70分以上，就可以被稱作“高分”家庭。但是，真的到了看房的環節，70分高分的優勢未必能夠發揮出來。

最近，擁有70分積分的趙雪(化名)在看房時，就遭到了“勸退”的打擊。這是趙雪與丈夫首次在上海買房，他們的預算在1300萬以內，去年，趙雪就已經開始尋覓適合的樓盤，但抱著“一步到位”的心態，她沒有心急出手。

近期，趙雪看上了一套比較心儀的房子，三房兩廳，總價也在預算之內。第一次去售樓處看房，趙雪的心情非常輕松，當置業顧問詢問首付比例、貸款計劃時，她脫口而出“我們首套、首貸，首付35%”。未曾想，一句實誠的回答卻為后來坎坷的看房之旅埋下伏筆。

因為首付比例較低，置業顧問一步步勸退趙雪。“置業顧問先是說參與認籌的買家有很多積分是滿分，我們70分的積分大概處于入圍的邊緣線，想要成功入圍的話，積分還是不夠。在他說出這些話之前，我本來認為70分是很有競爭力的。”

除此之外，趙雪看中的是110平方米左右的戶型，置業顧問直言，像趙雪這樣選擇小戶型的買家，很難從銀行拿到65%的貸款，原因是“國家都在降杠桿，銀行不會批出這么大的金額”置業顧問最后給出建議：購買小戶型，最好不要貸款。

雖然在看房之前，趙雪對首付比例較低受冷落有了心理準備，但真的碰上置業顧問直白的勸退，趙雪還是“很受傷”。

離開該樓盤后，她又在朋友的推薦下看了另一個前年開盤的項目，但受到的待遇截然不同。“我們去第二個樓盤也非常明確說了首付35%，置業顧問直接引薦了銀行的工作人員，還為我們算了算賬。因為我和丈夫的還款能力是完全足夠的，銀行工作人員在了解我們的家庭收入情況后粗略算了一下，以我們的家庭收入狀況和購房預算，拿到900萬的貸款應該沒有問題。”

前后不同的遭遇讓趙雪覺得，此前勸退她的置業顧問明顯是在“挑客戶”，開發商在乎的，自始至終只有首付金額。而首付低的買家，無論預算有多少、還款能力如何、積分是高是低，都會被歸類到一個類別：劣質客戶。

上海樓市“速凍”假象

上海樓市的“勸退”怪象要從兩個多月前新政的出臺說起。

2月6日，上海樓市搖號細則正式公布，根據規定，新房認籌比超過1：1.3的樓盤，將實行積分搖號制度。即觸發積分搖號的樓盤將在正式搖號之前先進行一輪淘汰，買家按照積分由高至低進行排序，排名在房源總數1.3倍范圍內的買家將獲得搖號資格。

3月3日，新政再度升級，為了封堵“炒房”行為，新政規定，但凡是認籌比越過1:1.3“紅線”的樓盤，不僅要采取積分搖號制度，這批房源還將被定義為限售房源，限售期限為5年。

新政之下，上海樓市一改“魔幻”狀態，立刻進入“速凍”模式。新政出臺前夕，上海樓市認籌率均值達到244.13%，而新政出臺后的近一個月，市場都十分冷淡，直到3月5日，位于上海閔行浦江鎮的建發浦上灣成為新政后第一個觸發積分制搖號的樓盤。

不僅如此，3月，上海曾在一天之內批出33張預售證，涉及上萬套房源，其中不乏尚海灣豪庭這樣的大熱門樓盤。但即便如此，上海樓市依然顯得十分冷靜，除了建發浦上灣之外，再無第二個樓盤觸發積分制搖號。

然而，這并非上海樓市的真實面貌，“速凍”只是購房者趨于冷靜疊加種種人為因素的結果。

事實上，新政出臺兩個多月以來，許多人氣較高的樓盤開始主動控制認籌人數，一方面，有樓盤花式勸退買家，另一方面，不少樓盤推出預約制認籌，將整個認籌期的接待量控制在認籌比“紅線”之下。

人為控制認籌比的樓盤比比皆是。如嘉定一樓盤規定每日接待60位認籌客戶，整個認籌期下來，總人數恰好踩在認籌比“紅線”內;浦東一樓盤置業顧問則選擇性進行認籌通知，僅通知首付比例高、積分高的買家;位于徐匯濱江板塊的尚海灣豪庭索性拆除了售樓處，以發送邀請函的方式指定買家，最終252套房源獲得266組認籌。

當然，黑暗處的亂象總有被拉到陽光下暴曬的一天。就在一周前，由于在認籌過程中違規采取預約制，位于上海嘉定的融信海納印象遭到舉報，開發商融信也因此被嘉定區房管局緊急約談，要求其進行整改。

4月7日，融信發布自我整改公告，宣布將在4月8日10-14時為認購人開放補登記，且認購人在4月11日17時之前補齊相關認購材料即可。據參與補登記的買家透露，短短四小時內，上百人涌入融信海納印象售樓處。

盡管融信海納印象的認籌結果尚未公布，但根據網上房地產平臺初步統計，融信海納印象此次推出360套房源，認籌人數超過550組，觸發積分制搖號或是大概率事件。

亂象叢生的樓市中，融信海納印象的故事不會是孤例，而這個案例也意味著，上海樓市監管警報已經被拉響。

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