備受關注的創(chuàng)業(yè)板注冊制首批受理企業(yè)于近期正式揭開面紗。在這33家公司中，深圳市特發(fā)服務股份有限公司(以下簡稱“特發(fā)服務”)作為唯一一家房地產行業(yè)公司，格外引人矚目。

根據《深圳證券交易所創(chuàng)業(yè)板企業(yè)發(fā)行上市申報及推薦暫行規(guī)定》的通知，房地產等行業(yè)原則上不支持其申報在創(chuàng)業(yè)板發(fā)行上市。而此次特發(fā)服務成功上榜，其優(yōu)勢和核心競爭力體現在何處?中國網財經記者就此致電致函特發(fā)服務，但未得到回應。

毛利率連續(xù)下滑，人工成本壓力大

公開資料顯示，特發(fā)服務是一家以綜合設施管理服務為核心業(yè)務的綜合服務運營商，除了提供物業(yè)管理服務，還拓展了政務服務、資產經營等業(yè)務，主要客戶包括華為、阿里巴巴、中國移動、國家電網、騰訊等企業(yè)。

截至2019年末，特發(fā)服務在管項目數量共176個，在管項目面積為2273.65萬平方米。2017-2019年，特發(fā)服務營業(yè)收入分別為5.08億元、6.99億元和8.91億元，同期凈利潤分別為3667.38萬元、5527.08萬元和6761.33萬元。

盡管近年來特發(fā)服務業(yè)績增長迅速，但毛利率卻持續(xù)下滑，2017-2019年分別為21.96%、21.05%和18.65%;其中，核心業(yè)務綜合物業(yè)管理服務的毛利率分別為17.52%、16.54%和15.17%。

特發(fā)服務在招股書中稱，公司綜合物業(yè)管理業(yè)務毛利率水平主要與物業(yè)服務項目的收費標準、業(yè)態(tài)構成、成本管控，以及各項目收入來源等因素相關。隨著物業(yè)管理行業(yè)競爭進一步加劇及人力成本等主要成本的上升，公司可能面臨毛利率下降的風險。

據招股書披露，特發(fā)服務的用工成本壓力不斷增大。報告期內，特發(fā)服務的人工成本分別為2.63億元、3.58億元和4.86億元，占當期主營業(yè)務成本的比例分別為66.61%、65.19%和67.41%。

應收賬款周轉率不到5%，違法違規(guī)事件頻發(fā)

對于物業(yè)服務公司來說，除了嚴控物業(yè)管理成本外，加強應收賬款管理也是增強公司盈利能力的關鍵一環(huán)。2017-2019年，特發(fā)服務應收賬款的賬面價值分別達到1.07億元、1.52億元和2.05億元，占總資產的比例分別達到37.90%、41.48%和42.39%，主要為期末應收的物業(yè)管理費、政務服務費等。

此外，據招股書披露，特發(fā)服務同行業(yè)可比公司的應收賬款周轉率平均值分別為9.32、9.87和9.15，而同期特發(fā)服務的應收賬款周轉率僅為4.67、5.4和4.99，幾乎不及可比公司平均水平的一半。

具體來看，2017-2019年特發(fā)服務應收賬款前五客戶之首，均為華為系。截至2019年末，涉及華為系的應收賬款金額為6702.82萬元，占應收賬款總額的比例達30.98%。不過，截至今年5月末，華為系已回款6656.04萬元，期后回款比例達到99.3%。

對于公司的應收賬款情況，特發(fā)服務在招股書中稱，公司經營業(yè)績出現較快增長，公司應收賬款出現較為明顯的增長。公司主要客戶系國內知名高新技術企業(yè)、政府機關、企事業(yè)單位，商業(yè)信譽良好且與公司合作關系穩(wěn)定，應收賬款發(fā)生壞賬的風險較小。

除了運營效率遭到質疑，特發(fā)服務還發(fā)生過多起違法違規(guī)事件。據統(tǒng)計，報告期內特發(fā)服務共遭到稅務、安監(jiān)等部門處罰13起，城市管理和綜合執(zhí)法局處罰8起，原因包括未按照規(guī)定期限辦理納稅申報、游泳池水質不符合國家標準和要求以及衛(wèi)生管理工作不到位等。(記者安平 實習生馬雨筱旭)

關鍵詞： 特發(fā)服務 創(chuàng)業(yè)板注冊制